在新房价格环比下跌城市数量超八成的同时，叠加1-11月全国新建商品房市场核心数据的持续走低，让房地产市场降温特征愈发凸显。
01
全国二手房“全军覆没”
从11月全国70座城市的新房价格核心指标来看，全国市场依然呈现“普跌为主、局部微涨”的格局。
环比表现：70个大中城市中，59城新建商品住宅价格环比下跌，占比超8城；3个城市环比持平，仅8个城市环比上涨，占比不足12%。
8座新房价格上涨的城市分别为：沈阳、上海、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳，其中合肥、襄阳以0.3%的涨幅领跑，上海涨幅为0.1%，整体来看这8座城市的新房价格上涨力度也比较微弱。
同比表现：同比上涨的城市仅5个，上海则以5.1%的同比涨幅，成为同比表现最优的“领头羊”城市，多数城市同比仍处于下跌区间。
其中一线城市中北京、广州、深圳同比分别下降2.1%、4.3%、3.7%。
对比10月数据来看，环比上涨城市数量从6个增至加到8个，持平城市数量较上月增加3个，下跌城市数量虽然出现小幅回落，但下跌城市占比仍处于高位。
换句话说，也就是全国新房市场仍然还处于价格调整周期中。
二手房市场则更显低迷。
11月全国70座城市二手房环比、同比价格全部下跌，呈现“全军覆没”的态势，无一城市实现价格上涨。
叠加今年1-11月宏观成交数据，全国新建商品房销售额75130亿元、同比降 11.1%，销售面积78702万平方米、同比降7.8%，房价与成交的双重走弱，让楼市降温的信号愈发明确。
02
西安新房价格连跌15个月
看完全国市场的表现情况，接下来让我们再来聚焦西安新房、二手房的表现情况。
新房市场，11月西安新建商品住宅价格环比指数为99.6，同比指数为94.6，这也是从去年9月以来，西安新房价格连跌的第15个月。
从当前的市场表现来看，西安在售新房项目以价换量的现象有所增多，促销力度有所扩大，但受市场整体情绪的影响，去化速度却未有明显提升。
具体到新房市场上刚需、刚改及改善不同产品来看。
90㎡及以下的刚需产品：环比指数99.8、同比指数 94.7。
得益于刚需产品单价本就较低，使得该面积段价格跌幅也相对收窄，但刚需群体的观望情绪也相对最为浓厚，为了撬动这部分客群入市，当前市场中该面积段的促销力度也是最大的，以此试图刺激刚需群体释放置业需求。
90-144㎡刚改产品：环比指数99.4、同比指数94.1。
作为当前西安新房市场供应量最集中的面积段，高位供应量再叠加市场信心不足，也使得这个面积段段产品的去化压力最为突出；
144㎡以上改善产品：环比指数99.7、同比指数95.9。
高端改善客群对市场的感知更为敏感，虽然该面积段价格跌幅控制得相对平稳，但高净值人群的置业节奏明显放缓，这也使得144㎡以上大户型产品的去化速度被大幅降低。
03
西安二手房价格跌幅扩大
11月西安二手住宅价格环比指数为98.4，环比跌幅较10月扩大1.2个百分点，同比指数为91.9。
而目前西安二手房挂牌量仍处于高位，仅贝壳平台的挂牌房源就突破17万套，在高库存的压力下，业主降价意愿必然还会持续增强，因此这也意味着二手房成交价格还会持续承压。
具体来看不同面积段的二手房表现:
90㎡及以下：11月该面积段二手房价格环比为99、同比为92.4，虽同样处于下跌区间，但跌幅显著小于二手房整体。
核心原因在于，当前西安新房市场中90㎡以下的小户型产品供应量比较少，多数新盘以100㎡以上的户型为主，因此刚需群体90㎡以下小户型置业需求几乎只能转向二手房市场，也让这一面积段的价格支撑强于大户型。
90-144㎡刚改产品段：环比98.8、同比91.2，这一面积段的刚改群体更倾向“卖旧买新”的置换逻辑，但恰好这一面积段也是当前西安新房市场的供应主力，分流了大量客源，直接导致这一面积段二手房去化周期拉长，置换遇到阻碍，大量房源积压进一步加剧了该面积段的库存压力与价格下行压力。
144㎡以上大户型面积段：环比98.8、同比92.5，这其实和90-144㎡刚改段面临的困境相似。
一方面，新房市场的大户型改善产品不断推新，凭借更优的户型设计、社区配套分流了大量高端客群。
另一方面，大户型二手房总价门槛高，流通性本就弱，叠加当前市场信心不足，高净值群体置业决策趋于谨慎，进一步导致该面积段房源去化缓慢，价格持续承压。
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